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An die Mietrechts-experten - Genossenschaft verringert Mieten wegen Leerstand


der Markus
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Heute mal sehr Off Topic: Ich wohne seit fast 5 Jahren in einem Genossenschaftsobjekt, das in den 90ern gebaut wurde. Der Leerstand lag in der zeit immer um 25 - 30 %. Wir haben uns das mit den doch recht hohen Mieten erklärt.

 

Im Oktober - November sind jetzt auf einmal alle Wohnungen vergeben. Ich habe mit einem Neumieter geredet und er hat uns erklärt, dass die Mieten wohl nach unten korrigiert wurden.

 

Jetzt die Frage 1 - geht das in einem Genossenschaftsbau so einfach? Gibt es da nicht solche Schlüssel, die das regeln?

 

Und zur Frage 2 - wie ist das jetzt mit den Bestandsbewohnern? Haben die jetzt auch Anspruch auf eine "Mietreduzierung"? Oder zahlen jetzt die Altmieter mehr als die Neumieter und das ist so ok?

 

Markus

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ich hätt' scho g'antwortet, kenn mich aber mit genossenschaften ned aus :D

 

wenns dort ned anders ls im "echten" leben is, gäbs aufgrund baujahr keinerlei beschränkungen (schon gar ned nach unten). und mir fallert auch ka regelung ein, die vorschreibert, dass alle im haus den selben preis/m² zahln müssten.

 

jetz hats a antwort, aber wie gesagt, ich hab keine ahnung, ob's bei genossenschaften anders is, als im normalen mietrecht :D

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Du hast zum Tag X einen Vertrag mit deinem Wohnbauträger geschlossen, der einen Betrag Y als Anzahlung/Genossenschaftsanteil vorsieht und eine monatliche Rate Z zzgl. allfälliger Nebenkosten (Müll, Kanal, Wasser,......).

Zum damaligen Zeitpunkt hat dien Wohnbauträger mit einer 100%igen Auslastung gerechnet, auf der die Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Objekt beruhte.

 

Da das anders gekommen ist, das Objekt mittlerweile kalkulatorisch an Wert verloren hat, der Wohnbauträger evtl. auf eine billige(re) Finanzierung (aktuell niedriges Zinsniveau) usw.... umgestellt haben könnte, besteht die Möglichkeit, dass sich die Wirtschaftlichkeitsberechnung nun mit geringeren Zahlungen der (Neu)Mieter auch ausgeht.

 

Offensichtlich darf der Wohnbauträger das von Rechtswegen her, und ich hätte mir da jetzt nichts gedacht dabei. Wenn sichs anderweitig ausgeht, und viell. anstatt garkeiner Kohle dann weniger Kohle im Tasch´l von der Genossenschaft bleibt, ist das eher deren- und nicht dein Problem.

 

Ob du ein Anrecht auf Reduktion der Zahlungen hast, kann dir

1) Dein Vertrag mit dem Wohnbauträger

2) Der Wohnbauträger

3) Eine Vereinigung für Mieterschutz (wobei du genaugenommen ja Genossenschafter bist!)

sagen.

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So, danke für die 2 Meinungen, das geht eh in die erwartete Richtung.

 

Ich muss noch ergänzen, dass ich gar keine Mietverringerung herbeiführen will bzw. kann, weil ich meine Wohnung schon vor 4 Jahren gekauft habe. Die war nämlich als eine von 3 (von ca. 25) schon immer eine Eigentumswohnung, während die anderen ca. 22 Mietwohnungen mit (jetzt) Kaufoption sind.

 

Mir ging es bei der Frage ob man das darf eher darum dass die Wohnungen jetzt irgendwie verramscht werden, wobei sie vorher offensichtlich zu teuer waren. Also wie Ihr schreibt -> Pech für die Altmieter, die zum Vollpreis mieten, Glück für die Neumieter die zur reduzierten Miete mieten und ich sollte dem ganzen eigentlich wertfrei gegenüber stehen.

 

Unabhängig der Miete, die ja der Eigentümer (= Genossenschaft) einzieht zahlt nämlich sowieso jeder die gleichen Abgaben (Nebekosten, Erhaltung, Müll etc.) pro m². Von dem her ists ausgewogen. Und Heizen müssen wir auch weniger ;)

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naja, wenn man mal genau recherchiert wird man draufkommen, daß fast alle genossenschaften irgendwie zusammengehören und die meisten sogar das gleiche personal wie die gemeinden bei den gemeindewohnungen haben.

so gehören im konkreten fall in wr.neustadt die wien süd mit der gemeinde wr.neustadt zusammen sowie die neue heimat mit arthur kopp, die wiederum in irgendeiner weise mit der frieden zusammengehören, die mit der wien süd und der gemeinde wr.neustadt verbandelt sind..somit gibts logischerweise keine konkurrenz und derjenige ein schelm, der da glaubt es gäbe absprachen über mietpreise etc.

 

die von mir hier angeführten beispiele gehören allesamt zur sozialdemokratischen partei, womit sich natürlich gleich die frage auftut: das von faymann geforderte wohnen muß wieder leistbar werden....warum ists noch nicht passiert

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[...]womit sich natürlich gleich die frage auftut: das von faymann geforderte wohnen muß wieder leistbar werden....warum ists noch nicht passiert

 

Ist ja eh was passiert. Die Preise sind runter gegangen und die Wohnungen sind vergeben. Blöd halt für die, die zu anderen Konditionen mieten.

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Ist ja eh was passiert. Die Preise sind runter gegangen und die Wohnungen sind vergeben. Blöd halt für die, die zu anderen Konditionen mieten.

 

da kann ich dir nur gratulieren.

in unserem fall gehen die preise kontinuierlich hinauf.

 

andererseits gibts bei uns in den gemeindewohnungen noch teilweise altmieter, die aufgrund von mieterschutzverträgen aus dem jahre schnee fur 70qm 150euro zahlen und die jungen für die gleichwertige wohnung daneben 700euro hinlegen dürfen.

 

bei einem nettodurchschnittsverdienst eines arbeiters von 1400euro maximal und 2kindern eine schier unlösbare aufgabe...

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  • 1 Monat später...

Gemeinnützig oder bloß (halb)öffentlicher Bauträger? ErStere werden jährlich sehr genau geprüft und hängen NICHT alle zusammen.

 

die Mieten ergeben sich hier aus den seinerzeitigen Grund und Baukosten, die aliquot auf ALLE Wohnung aufgeteilt werden (finanzierungbeitrag) Die monatliche Miete ist hauptsächlich auch nix anderes als die Tilgung der noch laufenden Darlehen aus der Errichtung. Je nachdem in welchem Bundesland man nun lebt, sind die tilgungspläne anders. Salzburg mit einer jährlichen Steigerung, Kärnten alle x Jahre, dafür gleich mal um das doppelte.

 

zieht ein Mieter nun aus, erhält er seinen finanzierungbeitrag, reduziert um die Verwohnung, zurück.

gibt es nun leerstände, die man natürlich kalkuliert, (wobei wohl kaum mit 30% gerechnet wird, wär ja fix unwirtschaftlich überhaupt zu bauen), so trägt diese leerstandskosten die gemeinnützige. Um so hohe leerstände zu reduzieren, muss man kreativ werden ;-) Miete reduzieren durch Umschuldung (vorzeitige Tilgung des WOhnbaudarlehens) oder einfach die nun etwas geringeren leerstandskosten tragen.

Diese Kosten scheinen in der Bilanz des Unternehmens auf und werden auch geprüft.

ob nun die amtlichen auch gesenkt werden obliegt dem Eigentümer.

 

genossenschaften/ gemeinnützige Verträge unterliegen dem WGG, der Einwurf der gemeindeswohnungen mit den niedrigen altmieten wird Unters MRG fallen. Im WGG gibts keine friedenskronen :-)

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Interessant und für zweckdienliche Hinweise von entscheidender Bedeutung:

-) in welchem Bundesland steht die Wohnung

-) handelt es sich um eine "geförderte Wohnung" oder ist es eine frei finanzierte

-) ist es tatsächlich eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft (oder etwa ihre gewerberechtliche Tochtergesellschaft)

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ad 1: in Niederösterreich

 

ad 2: das weiß ich nicht. Soweit ich weiß wurde das Haus in den Jahren 1992-1993 von der damaligen Genossenschaft WET errichtet. Kurz danach hat sich ein Arzt in die Anlage eingekauft und 3 Wohnungen erstanden. Die wurden jetzt gute 15-20 Jahre als Ordination genutzt, dann rückgebaut und einzeln verkauft. Eine davon gehört jetzt mir und der Bank.

 

ad 3: Momentan heißt unsere "Genossenschaft" "Wohnungseigentümer" - Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft m.B.H.. Für mich ist daraus nicht erkennbar ob die nun gemeinnützig oder gewerblich ist. :D Die könnte ja alles reinschreiben was sie wollen.

 

So, ich hoffe ich habe das jetzt richtig wiedergegeben.

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Allem Anschein nach bewegen wir uns hier nicht im geförderten Bereich sondern im "frei finanzierten".

Demnach nix WGG sondern MRG.

Dem WGG würde das von dir Beschriebene nämlich widersprechen - es gilt u.a. das Kostendeckungsprinzip und der Vermieter kann nicht verlangen, es er gerade für gut und richtig hält.

Gerade für das MRG gibt es (wie andere bereits erwähnt hatten) Interessenvertretungen, die sich dort gut auskennen.

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Gerade für das MRG gibt es (wie andere bereits erwähnt hatten) Interessenvertretungen, die sich dort gut auskennen.

 

Ja, das sehe ich auch so - und wäre ich Mieter würde ich mich auch an eine entsprechende Interessenvertretung wenden. Bin ich aber glücklicherweise nicht - bin nur neugierig.

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Die WET ist gemeinnützig. Einmal WGG immer WGG, auch wenn es andere Miteigentümer gibt. Die deckelung gibt es nur nach oben hin. Wenns nach unten günstiger wird, dann muss das Unternehmen eben zuschießen. Ist aber günstiger, als 100% leerstandskosten tragen zu müssen.

bk nach Aufwand bzw Verursacher (Zählwerke), evb für Mieter wird von der gbv vorgegeben und ist gedeckelt, IK bzw RL sind eigentümersacher. Miete entspricht wie oben erwähnt der darlehenstilgung und somit dem tilgungplan der Bank. Die WET kann immer noch selbst was zuschießen wenn sie meint

http://www.wet.at

Bearbeitet von NoNick
Www kopiert
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Ich zweifle gar nicht daran, dass es sich bei der WET um eine gemeinnützige Wohnbaugenossenschaft handelt.

Aber wenn Wie beschrieben sich nach der Übergabe ein Arzt eingekauft hat und dann die Räumlichkeiten als Ordination genutzt hat - das geht bei einem geförderten Objekt nicht. (Zumindest in der Steiermark. )

Somit glaube ich, dass es ein frei finanziertes Objekt ist (zb eben über eine gewerbliche Tochter). Dann gilt das WGG nicht. (Ist ja u.a. auch der Sinn einer gewerblichen Tochter.)

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