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An die Hausverwalter und Miet- bzw. Eigentumsprofis


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Da sich hier einige Hausverwalter tummeln, frage ich einfach mal so:

 

Wir (2 Personen) haben seit ca. 5 Jahren eine kleine Eigentumswohnung ein einem Mehrparteienhaus. Und wir werden verwaltet :rolleyes:

 

Folgende Situation: Die ersten Jahre wurden die Warmwasserzähler in der Anlage durch die Fa. Messtechnik abgelesen und verrechnet. Da die Fa. Messtechnik sich aber scheinbar zu oft beim Verrechnen verrechnet hat, erfolgte vor 2 Jahren der Wechsel zur Fa. Ista. Seit diesem Wechsel werden wir über die Nutzwerte abgerechnet.

Das bedeutet, dass unser 2-Personenhaushalt genau soviel für das Warmwasser zahlt wie der 11-Personenhaushalt in der gleich großen Nachbarwohnung.

Beim Einspruch im letzten Jahr wurde mir erklärt, dass nicht alle Zähler der Anlage abgelesen werden konnten und deshalb nach Nutzwerten abgelesen wurde, im nächsten Jahr (also 2015) würde das aber besser werden.

 

Heute ist die Abrechnung gekommen und da meine Wohnung nicht geschrumpft ist, zahle ich auf 10 Euro genau das selbe wie letztes Jahr?! Mit dem Zählerstand hat die Abrechnung wieder nichts zu tun.

 

Was für Möglichkeiten habe ich jetzt? Der §11 des HeizKG sollte da der richtige für mich sein, oder?

Ermittlung der Verbrauchsanteile

§ 11. (1) Der Wärmeabgeber hat die Verbrauchsanteile - auf der Grundlage des Ergebnisses der Erfassung (Messung) durch geeignete Vorrichtungen - nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu ermitteln.

(2) Jeder Wärmeabnehmer hat die Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile sowie die Feststellung der beheizbaren Nutzfläche in seinem Nutzungsobjekt zu dulden.

(3) Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfaßt werden, so sind sie durch eine Hochrechnung zu ermitteln, sofern dies nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren möglich ist. Die beheizbare Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 25 vH nicht übersteigen.

 

Nur wie ist (3) zu verstehen? Sind nur die nicht abgelesenen Wohnungen durch Hochrechnung zu ermitteln, oder werden alle Wohnungen über einen Schlüssel abgerechnet, wenn ein Mieter oder Eigentümer den Ableser nicht in die Wohnung lässt?

 

Bei uns geht's da wirklich um einen kleinen Batzen Geld und ich sehe nicht ein warum ich als 2-Personenhaushalt ohne Badewanne, nur mit Dusche soviel zahlen soll wie die Nachbarn mit 11 Leuten...

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Spannende Frage, ich selbst hab nur 2 Objekte mit Zentralheizung. In beiden warn die Errichter so schlau, die Zähler im Allgemeinbereich zu setzen :D

 

Soweit ich Pkt.3 aber verstehe, wären nur die nicht abgelesenen Einheiten zur "Schätzung (oder Hochrechnung nach z.Bsp. Vorjahresverbrauch) frei, sonst wäre die Fläche nicht auf 25% des Hauses beschränkt.

Ich frag aber morgen meinen Partner, der hat mit Heizkostenabrechnung mehr Erfahrung.

 

Edith sagt, ich hab vor lauter Freizeitmodus was vergessen:

 

1. Ich hab in Erinnerung, dass der Herr Kollege auch schon andere Anbieter des verrechnens bei der Verrechnung bezichtigt hat :D

2. Wärmemengenzähler gibts zwischenzeitlich per Funk ablesbar. Alle 5 Jahre müssens zur Eichung eh tauscht werden, da wär' ein Umbau eventuell leistbar?

Bearbeitet von shroeder
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Hallo,

Bei uns ist es so:

Warmwasserzähler werden vom Hausmeister abgelesen (oder vom Eigentümer/Mieter, welcher die Werte dann an den Hausmeister weiterleitet).

Abgerechnet wird von der Hausverwaltung über die jeweiligen Anteile, welche je nach Wohnungsgröße unterschiedlich sind (kleine Wohnung = kleiner Anteil = weniger Kosten), Nicht für jeden fair, aber aufgrund einiger Ferienwohnungen (in Bad Ischl ja nicht selten :-) im Endeffekt in Ordnung.

Geneuer hab ich das Ganze noch nicht hinterfragt.

 

grüße aus Ischl

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Kaltwasser mach qm od Anteilen, Warmwasser und Heizung (zentral) nachverbrauch, soferne measeinrichtungen vorhanden sind. Nachdem die Messtechnik die werte immer ablesen konnte,warum die ist's nicht? Die neuen Einrichtungen sind meist eh digital, also auch von jedem ablesbar, wir haben von ist's auchetliche per funk.

Grundkosten werden meist trotzdem nach qm/anteilen aufgeteilt: Ist quasi die Grundgebühr fur die Heizung, also kosten, die ach ohne betrieb anfallen.

 

Wenn nun du HK nicht mehr nach verbrauch wie bisher verrechnet werden, stellt das eine Änderung des Abrechnungsschlussels dar, dem alle et schriftlich, in einer vereinbarung zustimmen müssen.

Ist sowas passiert?

Was sagt die HVW zur Abrechnung neu?

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Kaltwasser mach qm od Anteilen, Warmwasser und Heizung (zentral) nachverbrauch, soferne measeinrichtungen vorhanden sind. Nachdem die Messtechnik die werte immer ablesen konnte,warum die ist's nicht? Die neuen Einrichtungen sind meist eh digital, also auch von jedem ablesbar, wir haben von ist's auchetliche per funk.

Grundkosten werden meist trotzdem nach qm/anteilen aufgeteilt: Ist quasi die Grundgebühr fur die Heizung, also kosten, die ach ohne betrieb anfallen.

 

Wenn nun du HK nicht mehr nach verbrauch wie bisher verrechnet werden, stellt das eine Änderung des Abrechnungsschlussels dar, dem alle et schriftlich, in einer vereinbarung zustimmen müssen.

Ist sowas passiert?

Was sagt die HVW zur Abrechnung neu?

 

Messeinrichtungen sind eh da, nur wurden nicht alle abgelesen, wenn ichs richtig verstanden hab?

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Zuerst mal: Hier geht es nur um das Warmwasser. Wärme beziehen wir von der EVN und das wird über Zähler im Gang aufgezeichnet. Glücklicherweise, sonst würde uns die Heizung wohl das x-fache kosten.

 

Wie der shroeder richtig schreibt ist bei uns das Warmwasser auch verzählert, letztes Jahr gab es aber Probleme bei der Ablesung, weshalb nicht alle abgelesen werden konnten, weshalb über die Nutzwerte abgerechnet wurde (quasi über die Quadratmeter).

 

Funkzähler wären in Ordnung, das wird aber noch dauern, bis zum nächsten Wechsel.

 

Was mich nervt: Da gibt's eine Fa. die das Ablesen soll. Das kostet einen Haufen Geld. Das Resultat ist dann dass nicht anhand der Messergebnisse abgerechnet wird sonder über die Wohnungsgrößen. Wenn man die Messfirma gleich ausschaltet bleibt das Resultat gleich, die Kosten würden aber sinken, arg.

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Befinden sich die zähler in der Wohnung od ausserhalb? Bei uns hinterlegt auch die ist's bei abwesenheit des bewohners einen Zettel in welchem der wert dann selbst einzutragen und zu übermitteln ist. Ww haben entweder kWh Anzeige is m^3 werte, beides auch vom durchschnittlichen bewohner ablesbar. Ist das überhaupt passiert?

Und: Schon die hvw gefragt? Was sagen die dazu?

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Soda. Der Buchhaltungs- und Verrechnungskundige Kollege sieht das auch so wie ich, bzw. hat das auch schon so gehandhabt.

 

Jene Einheiten, an denen die Ablesung möglich war, sollten nach tatsächlichem Verbrauch verrechnet werden, die verbleibende Wärmemenge aufteilen nach Fläche der Bestandseinheiten in denen Ablesung nicht möglich war, im Verhältnis zueinander prozentuell wie in abgelesenen Vorjahren.

 

Wir haben dazu jetzt aber nicht weiter nach ev. anderslautenden/ergänzenden OGH-Entscheiden gesucht, die Arbeit würd ich durch den Einspruch der HV umhängen. Die sollen begründen, auf welcher Basis/Rechtssprechung die abgelesenen Einheiten nicht nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden sollen.

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Fristgerecht und formal richtig nur mit antrag beim zuständigen bezirksgericht.

Als hvw würde ich mich aber freuen, zuerst zumindest die Gelegenheit zu haben, in Angelegenheiten aufzuklären.

Frist hast du ohnehin 3 Jahre ab Rechnungslegung, sprich in dem Fall zugehen der Abrechnung

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Fristgerecht und formal richtig nur mit antrag beim zuständigen bezirksgericht.

Als hvw würde ich mich aber freuen, zuerst zumindest die Gelegenheit zu haben, in Angelegenheiten aufzuklären.

Frist hast du ohnehin 3 Jahre ab Rechnungslegung, sprich in dem Fall zugehen der Abrechnung

 

So ist das.

 

Zeit genug, um den Versuch zu unternehmen, das amical zu klären, bevor man zu Gericht pilgert. :D

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Fristgerecht und formal richtig nur mit antrag beim zuständigen bezirksgericht.

Als hvw würde ich mich aber freuen, zuerst zumindest die Gelegenheit zu haben, in Angelegenheiten aufzuklären.

Frist hast du ohnehin 3 Jahre ab Rechnungslegung, sprich in dem Fall zugehen der Abrechnung

 

Auf der Abrechnung steht sinngemäß, dass ich 6 Monate Zeit hab zu widersprechen! Lustig ist, dass zwischen Rechnungszusammenstellung (Datum am Begleitschreiben) und Eingang bei mir 3 Wochen vergangen sind.

 

Amical hin oder her, wenn ich anrufe endet das wie letztes Jahr -> nächstes Jahr wird es besser :rolleyes:.

 

Ich ruf morgen mal an und wenn das mit den 3 Jahren stimmt dann widerspreche ich der 2014er und der 2015er Abrechnung auf einmal!

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Ich ersuche um Feedback bevor ich versende:

 

Guten Abend Fr. Hausverwalterin,

 

Zu meiner Jahresabrechnung (BN-Nummer 1234, Bestandsart WHG/01/02) habe ich folgende Frage:

 

Der Einzelabrechnung der Fa. ista kann ich entnehmen, dass für den Abrechnungszeitraum 1.1.2015 bis 31.12.2015 für meine zwei Warmwasserzähler ein Gesamtverbrauch von 0 m3 ausgewiesen ist.

 

Die zwei Zähler wurden am 6.11.2013 mit einem Zählerstand von je 0,02 m3 durch die Fa. Messtechnik eingebaut. Bei der Erstablesung durch die Fa. ista am 4.5.2015 wurden 22,687 und 8,003 m3 festgehalten. Bei der letzten (Eigen-)Ablesung vom 3.1.2016 konnten 30,496 bzw. 10,543 m3 vermerkt werden.

 

Trotz dieser lückenlosen Dokumentation erfolgt die Warmwasserabrechnung durch die Fa. ista scheinbar erneut wie im letzten Jahr ausschließlich auf Basis der Wohnungsgröße.

 

Gem. HeizKG §11 gilt jedoch:

 

Ermittlung der Verbrauchsanteile

(1) Der Wärmeabgeber hat die Verbrauchsanteile - auf der Grundlage des Ergebnisses der Erfassung (Messung) durch geeignete Vorrichtungen - nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren zu ermitteln.

(2) Jeder Wärmeabnehmer hat die Erfassung (Messung) der Verbrauchsanteile sowie die Feststellung der beheizbaren Nutzfläche in seinem Nutzungsobjekt zu dulden.

(3) Konnten trotz zumutbarer Bemühungen Verbrauchsanteile nicht erfaßt werden, so sind sie durch eine Hochrechnung zu ermitteln, sofern dies nach einem dem Stand der Technik entsprechenden Verfahren möglich ist. Die beheizbare Nutzfläche, für die auf diese Weise die Verbrauchsanteile ermittelt werden, darf 25 vH nicht übersteigen.

 

Nach der Jahresabrechnung 2014 erklärten Sie mir telefonisch, dass die Ablesung in einigen Wohnungen nicht möglich war und durch den Wechsel von der Fa. Messtechnik zur Fa. ista eine Abrechnung lt. Zählerständen nicht möglich sei.

 

Der Wechsel sollte mittlerweile überwunden sein und fasse ich §11(3) des HeizKG so auf, dass nur die Verbrauchsanteile durch Hochrechnung zu ermitteln sind, die trotz zumutbarer Bemühungen (sic!) nicht erfasst werden konnten. Wie ich eingangs bereits dargelegt habe, konnten meine Verbrauchanteile für den Abrechnungzeitraum mehr als lückenlos (3 Ablesungen in 15 Monaten) ermittelt werden und sende ich Ihnen die Dokumentation gerne zu.

 

Da ich davon ausgehen muss, dass vor allem die Warmwasserabrechnung zu meinem Nachteil falsch erstellt wurde werde ich fristgemäß Einspruch bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht Neunkirchen einbringen.

 

Sollten Sie der Ansicht sein, dass hier eine falsche Rechtsauffassung meinerseits vorliegt ersuche ich um Rückmeldung bis spätestens 7.7.2016. Gerne bin ich auch telefonisch für Sie erreichbar.

 

MfG

der Markus

0190 666 666

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Ich finde gut :-)

Für die restlichen bk Bestandteile gelten die 3 Jahre. Damit leider mehr Erfahrung ;-)

 

Same here. :D

 

Aber jetz weiß der Markus, warum man ned im Internet in irgendwelchen Foren auf hilfreiche Antworten von "Experten" hoffen darf :rofl:

 

 

Btw: Ich würds auch so rausschicken.

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Die zahlung ist ja noch länger nicht fällig!

Ich tät das schreiben mal abschicken, dann mal auf a antwort warten. Spätestens im September wirst bei Nichtzahlung eine Mahnung bekommen. Solltest du bis dahin noch keine antwort erhalten haben, nochmals hinschreiben und auch das du lediglich der ordnunghalber ohne anerkenntnis des abrechnungssaldos diesen vorläufig begleichen wirst, aber umgehend eine Lösung /Erklärung wünscht, allenfalls du gezwungen bist bim BG einen Antrag einzubringen.

De facto kommt es bei einer neuen Abrechnung , sofern die gesamtkosten korrekt sind nur zu einer Umverteilung der guthaben :-)

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  • 3 Wochen später...

Kleiner Zwischenbericht:

 

Die Schlichtungsstelle, die unser Stadtamt ist, hat mittlerweile offiziell Einspruch erhoben und um Stellungnahme gebeten. Die kam prompt. So wie es ausschaut können in unserer Anlage die erforderlichen 75 % des Verbrauches nicht abgelesen werden, weil einige Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigern oder der Techniker nicht im Stande ist, zum vereinbarten Termin vor der jeweiligen Tür zu stehen.

Lange Rede kurzer Sinn: Bei der Ablesung heuer im Jänner wurden die 75 % wieder nicht erreicht und so werden wir voraussichtlich auch im 2017er Jahr wieder nach beheizbarer Fläche (nicht Nutzwerten wie ich mittlerweile weiß) abgerechnet. Das ist laut Gesetz alles richtig :f:

 

Die einzige Lösung wäre, dass sich die EG einstimmig von dieser Verrechnungsart lossagt. Ich bin gespannt.

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Ich zahl ja eh überall den Scheiß der anderen mit. Stiegenhausreinigung, Müll, Kaltwasser, Instandsetzung. Da bin ich überall Minderverursacher, das lässt sich aber eben nur schwer bzw. unverhältnismässig aufwändig quantifizieren. Die einzige Sache, die genau dokumentiert wäre, bei der Sparsamkeit also was helfen würde wird aufgrund Der anderen halt auch nicht korrekt abgerechnet.

Und dann wundern sich die Raumplaner warum die Zersiedelung so fortschreitend ist und warum jeder in einem eigenen kleinen Haus leben will. Wennst in einer Wohnung wohnst und nicht der voll asoziale Parasit bis, zahlst definitiv drauf!

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