Erben - nur wie?

Hi,

 

folgende Situation: Eltern möchten ihr Haus einem ihrer beiden Kinder überschreiben, das andere Kind soll mit einem gleichwertigen Geldanteil ausbezahlt werden.

 

Das Haus ist zwar bewohnbar, aber schon sehr alt (> 150 Jahre); das Kind, das dort einziehen möchte, müsste also einiges investieren, um es richtig "wohnlich" zu machen. (Würde umgekehrt eine Bank oder irgendein anderer Investor das Haus kaufen, würde diese® wohl nur den Preis der Liegenschaft bezahlen und das Haus gleich abreissen.)

 

Meine Frage ist nun: Welcher Wert muss für die Ausbezahlung des anderen Kindes herangezogen werden? Der volle Wert, der beim Verkauf der Liegenschaft erzielt würde? Oder müssen die Investitionen, die das einziehende Kind machen muss, berücksichtigt werden?

 

Vielleicht gibt es auch eine Website, wo ich das nachlesen kann?

 

Danke!

Ich habe beruflich auch mit der Bewertung von Liegenschaften zu tun.... unter anderen.

 

Der Wert dieser Liegenschaft ist niedrig..

 

Man nehme den allgemeinn ortsüblichen Grundstückspreis - minus Abrißkosten (da rechnet man mit 20%). Der Rest ist Österreich... äh.. der Rest ist der Rest eben.

 

Achja: Die Frage war vielleicht was das Haus wert ist. Exakt gar nix, ist nur Belastung und verbilligt das Grundstück.

Der Wert dieser Liegenschaft ist niedrig..

Wär mir da nicht so sicher. Die Liegenschaft befindet sich mitten in Wien und hat eine direkte U-Bahn-Anbindung...

Achja: Die Frage war vielleicht was das Haus wert ist. Exakt gar nix, ist nur Belastung und verbilligt das Grundstück.

Und wie ermittelt man, um wie viel diese Belastung das Grundstück verbilligt? Sind das die 20% (Abrisskosten)?

Der Liegenschaftswert wird aber nicht nur durch die U-Bahn-Nähe bestimmt. Es gibt zahlreiche Faktoren, die darauf Einfluß nehmen, wie z.B. Größe, Form, mögliche Hanglage, Einflußfaktoren von benachbarten Liegenschaften, z.B. Fabriksanlagen, Tankstellen ...

Verbauungsmöglichkeiten etc....

der Grundstückspreis wird sich abschätzen lassen, ggf. einen Makler befragen wenn man nicht gleich ein Schätzgutachten machen lassen will.

20% vom Grundwert für den Abbruch ist ein bisserl sehr rustikal geschätzt, bei einem teuren Grundstück und einem kleinen Haus ist es sehr viel weniger (praktisch 0)

Abriss pro m³ (Umbauter Raum dh. auch "LUFT" ) ca 10 Euro - Massivbauweise/freistehend/Wien!

bei "kleinem" Volumen - dh. Einfamilienhaus ev. ein wenig mehr

wenn das haus über 150 jahr alt is kanns leicht sein das es unter denkmalschutz is...

Meine Frage ist nun: Welcher Wert muss für die Ausbezahlung des anderen Kindes herangezogen werden? Der volle Wert, der beim Verkauf der Liegenschaft erzielt würde? Oder müssen die Investitionen, die das einziehende Kind machen muss, berücksichtigt werden?

 

Der volle Wert. Alle Investitionen die der beerbte Hausbesitzer tätigt sind ja wertsteigerungen am eigenen Gut, das kommt nach dem Erbe.

Ob der Abriss teurer käme als der Gebäudewert ist da nur eine nebensächliche Frage, denn offenbar hat er sich ja schon entschieden das Gebäude zu sanieren, umzubauen etc., d.h. für den Beerbten existiert ja ein Wert den es offenbar zu erhalten gilt.

 

Trotzdem:

Wenn das Grundstück gut liegt kann es ohne Bauwerk in der Residualwertbetrachtung recht gut aussteigen. Oft viel besser als man meint.

Dann ist gemeinsame Absprache wichtig. In machen Fällen ist mittelfristig ein Abriss und Neubau wirtschaftlich günstiger. Ab wann Sanierung nicht mehr lohnt kann man ausrechnen.

 

Wichtig ist immer so etwas professionell erledigen zu lassen. Wenn es später fragen geben sollte kann dann immer ein dritter beschuldigt werden. :s:

 

@sboardX: Da reisst Ihr aber billig ab. Da darf nyx unerwartetes im Wege sein.

@sboardX: Da reisst Ihr aber billig ab. Da darf nyx unerwartetes im Wege sein.

freistehend in wien und umland schätzen wir in etwa 10-15€/m³.

im verbauten stadtgebiet ist das natürlich etwas anderes.

Grundsätzliches ist bei der Bewertung eines Grundstückes zu beachten, wobei ich es stets aus der Sicht des Analysten oder eben aus wirtschaftlicher Sicht inklusive Zusammenhang zu sehen habe.

 

Eine Immobilie ist erstmal nicht wirklich "Schätzbar", man kann sich maximal an Größenordnungen orientieren.

 

Der wahre Wert einer Immobilie ist ein ECHTER Käufer. DER bestimmt den Wert einer Immobilie, diese ist dann exakt so viel wert, wie er zu zahlen bereit ist. Wenn es einen 2. Käufer gibt, entsteht ein bereits eine kompative Situation, es kann der Wert steigen. Aber immer gilt: Was du dafür bekommst, ist sie WERT.

 

Eine Immobilie ohne Verkaufsaussicht oder Verkaufswillen zu schätzen ist immer eine Gratwanderung, weil dieser Wert nie der realen Verkaufssituation unterworfen wird.

Also jemand behauptet (und ein Schätzgutachten tut genau DAS), dass dieses Grundstück so und so viel wert IST. Dann kommt man (beispielsweise zu mir) zu einer finanzierenden Stelle und will Kohle für etwaige Baumaßnahmen.

Sehr schwer, auch wenn es dazu hundert und ein Bücher darüber gibt.

Und warum bin ich da besonders skeptisch:

 

Weil sehr viele Immobilien einfach überbewertet werden, wurscht wer das Gutachten erstellt hat. Von dem Gutachten kannst du praktisch nicht abbeißen.

Letzlich stehen dann viele Häuser (Alte) leer, weil sie keiner eben zu diesem(Schätzwert) kaufen WILL. Und was sind diese Häuser dann ganau wert: Nein, nicht "NICHTS", im Gegenteil, dies sind dann KOSTEN. Also Vernichtung von Werten.

 

Aber: Sobald auf einem Haus auch nur irgendeine persönliche, familiäre, inhaltliche Wertschätzung (Großelternhaus... was weiß ich) drauf ist, werden sich die Vorstellungen nur sehr schwer decken. Was dem Vater noch was wert ist, bedeutet dem Sohn vielleicht gar nix mehr, oder umgekehrt.

 

Wir stellen auch fest, dass (obwohl wir eher unterbewerten) die Dinger dann NOCH weniger wert sind. Aber wie in jedem Martk:Was heute stimmt, kann morgen schon ganz anders sein.

Puuh, wie erwartet eine knifflige Angelegenheit... http://elouai.com/images/yahoo/34.gif

 

Rein rational betrachtet wäre ein Abriss (mit anschließendem Neubau) natürlich das gescheiteste. Aber das ist für EIN erbendes Kind nicht zu schaffen: Das andere Kind ausbezahlen UND neu bauen... :f:

 

Man könnte natürlich auch einen Käufer suchen, der auf dem Grundstück Neubauwohnungen errichtet - und sich eine dieser neuen Wohnungen vom Käufer reservieren/"schenken" lassen. Trotz mancher Risikofaktoren: Ist das üblich??

also wie ich mein haus verkauft habe, wurde von einem gerichtl. beeideten gutachter eine schätzung durchgeführt. was dabei herauskommt ist der verkehrswert, jener wert der in deinem fall herangezogen werden muß.

vereinfacht gesagt: der verkehrswert ist jener wert, "um den andere häuser, die ganz ähnlich in austattung, lage und alter sind momentan nicht nur gehandelt sondern im endeffekt auch bezahlt werden."

diese summe ist im falle einer übereignung dem anderen kind auszubezahlen. ist dies dem erblasser (das sind jene die vererben) aus finanziellen gründen nicht zumutbar, weil er sich dazu einen kredit aufnehmen müsste (der wegen des wahrscheinl. hohen alters des erblassers gar nicht mehr gewährt werden würde) so kann er entweder die liegenschaft mit wohnrecht auf lebenszeit verkaufen und den erlös zu gleichen teilen an die erben ausbezahlen. dies wäre dann nur eine der möglichkeiten über die aber ein notar besser bescheid weiss.

 

@sboardX: Da reisst Ihr aber billig ab. Da darf nyx unerwartetes im Wege sein.

 

nööö - den preis hatten "wir" jetzt ausverhandelt für einen abriss (welcher als aufgabe schon ziemlich kompliziert war) innerstädtisch - 1 bezirk! - die abrissmenge war schon ziemlich viel -daher wahrscheinlich auch der "gute" preis - aber mehr wie 15 € sind´s angeblich nie!

Man könnte natürlich auch einen Käufer suchen, der auf dem Grundstück Neubauwohnungen errichtet - und sich eine dieser neuen Wohnungen vom Käufer reservieren/"schenken" lassen. Trotz mancher Risikofaktoren: Ist das üblich??

 

 

Kann man machen. Jedoch hat man sich dann seinen Grund in Teile zerschossen und kann diese, im allgemeinen sehr sichere und dauerhafte Geldanlage, nicht mehr richtig weiter vererben, sollte man Interesse an einem dauerhaften Familienvermögen als Existenzsicherung haben.

 

Der Faktor Auszahlung macht es den Immobilienerbenden tatsächlich schwer die finanzielle Last eines Neubaus zu tragen. Jedoch kann man Wege finden dies sinnvoll zu lösen. Es ist hauptsächlich eine Frage der Grössenordnung.

 

Ich beschäftige mich mit einem ähnlichen Fall. Da steht und fällt alles mit der gesamt erforderlichen Grössenordnung Geld die zur finanzierung herangezogen werden muss.

 

Es ist, auch für einen Profi, nicht ganz einfach hier den richtigen Rat zu geben.

 

Lokale Konjukturausblicke für den Immobilienmarkt sind hilfreich um im Grenzfall pro und contra abzuwägen.

vereinfacht gesagt: der verkehrswert ist jener wert, "um den andere häuser, die ganz ähnlich in austattung, lage und alter sind momentan nicht nur gehandelt sondern im endeffekt auch bezahlt werden."

diese summe ist im falle einer übereignung dem anderen kind auszubezahlen. .

 

Davon ist nicht auszugehen. Es handelt sich hier um ein 150 Jahre altes Haus.

 

Wenn es nicht gerade das Schloß Liechtenstein ist, dann ist es nichts mehr wert. Sondern belastet eben mit dem Abbruchkosten den Gesamtpreis.

 

Was du hier konstruierst, ist eine Art "Verkaufssituation", denn ich bin mir fast hundertprozentig sicher, dass in diesem Fall nicht annähender der Verkehrswert in Cash fließen würde. Wurscht, was in den Akten steht.

 

Konkret: Du verkaufst mir das Haus um 100 Euro, ich geb dir 10.000,-- (wegen der Notariatskosten beispielsweise), wert ist es 15.536,--, ein anderer Käufer würde vielleicht nur 8.500,-- zahlen.

Und: WAS ist das Ding jetzt wert?

 

Tausch: Alles ist möglich, wenn es dafür Interessenten und Abmachungen gibt, wertmäßiger Ausgleich vertraglich vereinbart etc etc.

Lokale Konjukturausblicke für den Immobilienmarkt sind hilfreich um im Grenzfall pro und contra abzuwägen.

 

Exakt.

 

Aber es wird sich ja nicht um ein Seegrundstück am Wörthersee handeln.....

 

Aber es wird sich ja nicht um ein Seegrundstück am Wörthersee handeln.....

 

Es gibt ja auch in Österreich kein Grundstück mit einem uninterssanteren Wertausblick.

 

...auch wenn es viel wert ist.

Ich halte gerade den GEWINN, Juli/August Ausgabe, in den Händen.

 

Auf der HP unter http://www.gewinn.com/immobilienbewertung wird eine

Bewertung von der TU Wien angeboten.

Preis wäre 204,-- Euro

 

Ebenso ist auf Seite 137 eine Anleitung zur Selbstberechnung

angeführt.

 

Vieleicht hilft Dir das weiter!

 

lg

manfred

Hi Manfred. Ja den Gwinn kenn ich auch. Aber glaub mir, die waschen auch nur mit Wasser....

 

Nixfürungut..

Stimmt schon, Herwig!

 

Soll ja auch nur eine Alternative aufzeigen. So ein Schätzgutachten kostet ja von 300,-- Euro aufwärts. Da bietet sich diese Variante ja an.

 

lg

manfred

Stimmt schon, Herwig!

 

Soll ja auch nur eine Alternative aufzeigen. So ein Schätzgutachten kostet ja von 300,-- Euro aufwärts. Da bietet sich diese Variante ja an.

 

lg

manfred

 

stimmt eh....

 

Hier noch ein Einwand:

 

seit dem 2. oder dritten Beitrag geht es hier nur mehr um die Immobielienberwertung....

OK, dafür gabs/gibts Tipps und Experten

 

WICHTIG das ganze im Kontext des Erbrechts betrachten und sich schlau machen!

Da könnte es noch ein paar Feinheiten geben (keine Ahnung was in der Stadt los ist, aber in der Landwirtschaft z.B. in Tirol am "geschlossenen" Hof wird NICHT nach Marktwert ausbezahlt weil damit alle Höfe flöten gingen...unfinanzierbar....)

 

Was ich damit sagen will: nicht den Kontext aus den Augen verlieren, daraus könnte sich die eine oder andere positive/negative Überraschung ergeben!

 

 

lg

werner

WICHTIG das ganze im Kontext des Erbrechts betrachten und sich schlau machen!

Da könnte es noch ein paar Feinheiten geben (keine Ahnung was in der Stadt los ist, aber in der Landwirtschaft z.B. in Tirol am "geschlossenen" Hof wird NICHT nach Marktwert ausbezahlt weil damit alle Höfe flöten gingen...unfinanzierbar....)

einheitswert vs. verkehrswert

 

die frage ist auch, ob nicht eine schenkung günstiger kommt, als eine vererbung (ja, kommt günstiger ). würd mal im internetz ein bisserl forschen, da gibts sicher abhandlungen darüber.

Eine Immobilie ist erstmal nicht wirklich "Schätzbar", man kann sich maximal an Größenordnungen orientieren.

 

 

Das ist eine extreme Sichtweise die du da an den Tag legst.....

 

Ich beschäftige mich seit einiger Zeit mit Immobilienbewertung - ich kann deiner Sichtweise nicht zustimmen. Es ist heute sehr wohl möglich Immobilien und Liegenschaften zu bewerten. Es gibt natürlich eine Bandbreite und es gibt in diesem Segment genauso schwarze Schafe wie in jeder anderen Branche auch.

 

 

Grundsätzlich wäre festzuhalten, dass es frevelhaft ist eine Aussage über ein Objekt zu treffen, wenn man es nicht kennt, das heißt es nicht persönlich gesehen hat.

 

Es gibt verschiedene Bewertungsmethoden, die transparent und nachvollziehbar sind und sehr wohl genau über den wahren Wert eines Objektes Auskunft geben können.

Liebe Karin,

 

Und ich bin einer derjenigen, die diese Schätzungen auf den Tisch bekommt.

 

Und ich bin auch einer derjenigen, der sieht, was diese Schätzungen dann wirklich wert waren, wenn es zu einem Notverkauf kommt.

Ich habe diese Dinge in der BILANZ zu beurteilen, und da geht man nun mal von Ansatz des Niedrigstwertprinzip auf der Aktivseite aus.

 

Wenn ich sehe!!!! Dass viele bekannte sogenannte super auch börsenotierte Immobilienfirmen exakt Millionen Miese machen und in der Konzerbilanz nach IFRS Aufwertungen durchführen dürfen und das Doppelte der Miesen als Gewinn von Immobilenaufwertungen einfahren, rein buchmäßig selbstverständlich, dann frage ich mich oft, wer diese Kulanzgutachten erstellt hat.

 

Also bitte erzähl mir nichts, ich weiß genau, wie diese Bewertungen erstellt werden, ich kenn auch die Literatur. Und das ist der Punkt, es ist defnitiv eben KEINE extreme Ansicht.

 

Der Punkt ist nur, Expertengutachten beeinflußen die Wirklichkeit, in dem sie nämlich behaupten etwas von Wert bestünde, was dem Realitätsbezug als Kontrolle nicht unterworfen wurde.

Und natürlich gibt es Immobilien, die ein Mehrfaches des geschätzten Wertes einfahren.... Warum? Weil sich ein KÄUFER dafür findet, der bereit ist, dieses Geld hinzulegen. Genau das habe ich gesagt.