kauf von baugrund: wer kennt sich aus?

[texx]

ich stehe vor dem kauf eines baugrunds. verkäufer ist eine gemeinde. der kaufvertrag und die zugehörige treuhandvereinbarung kommen mir im großen und ganzen in ordnung vor. ein paar details wundern mich aber, bzw. verstehe ich nicht. vielleicht kennt sich wer aus.

 

- die gemeinde will laut vertrag nicht für "altlasten und kontaminierungen" auf dem grundstück haften. mir kam sofort der gedanke an den film "hinterholz 8", in dem roland düringer unwissentlich auf einer pestgrube baut. ist so eine klausel normal? sollte mich das stutzig machen? gibts die möglichkeit, sowas halbwegs kostenkünstig vorher kontrollieren zu lassen, falls die gemeinde auf diesen passus besteht und ich nicht die katze im sack kaufen will? oder reichen dabei erkundigungen bei den vorbesitzern? (die gemeinde hat das grundstück vom land NÖ gekauft, das das grundstück vorher als lagerplatz für schotter und sand genutzt hat).

 

- was ist die "grunderwerbssteuerbemessung", die ich laut vollmacht dem notar überlassen soll?

 

- warum soll ich einen notar laut vollmacht dazu bemächtigen, zu rückfrage bei meiner bank eben diese vom bankgeheimnis zu entbinden? was geht den notar mein konto an, wenn ich ihm den kaufpreis ohnehin auf das von ihm eingerichtete treuhandkonto vorher überweisen muss, zumal ich das grundstück nicht via bank oder sonst was finanziere, sondern vollständig aus eigenmitteln bezahle?

 

und generell:

 

- wie hoch ist ein vertretbares notar-honorar, ab wann kann man von abzocke reden?

 

 

 

 

wenn wer helfen kann.....DANKE!

[fredf]

- was ist die "grunderwerbssteuerbemessung", die ich laut vollmacht dem notar überlassen soll?

Der Notar ist daraufhin für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer zuständig die du abzuführen hast.

 

http://www.bmf.gv.at/Steuern/Brgerinformation/GrundstckeundSteuern/Grunderwerbsteuer/VonwelchemWertBemes_5781/_start.htm

 

Bezüglich Notar- bzw Rechtsanwaltskosten: im Vorfeld verhandeln wenn möglich

siehe

http://www.parents.at/forum/archive/index.php/t-456938.html

 

 

Ob das Grundstück altlastenfrei ist wird nur durch eine gründliche und teure Untersuchung mit Sicherheit festzustellen sein. Ob der von der Gemeinde gewünschte Passus gegenüber einer Privatperson überhaupt vor Gericht standhält wird dir gegebenfalls im Rahmen einer Rechtsauskunft bekanntgegeben

http://www.justiz.gv.at/internet/html/default/8ab4a8a422985de30122a90a83b561c5.de.html;jsessionid=F26938C64B793306964D983BBC9096B9

[Lacky]

 

- die gemeinde will laut vertrag nicht für "altlasten und kontaminierungen" auf dem grundstück haften.

 

will dich nicht verunsichern, aber bei uns in der gemeinde hats einen wirklich schlimm erwischt.

 

http://www.unterpremstaetten.com/

 

da sein leidensweg, er hat aber von einem privaten gekauft. ob und wie weit das beim verkauf von einer gemeinde an eine privatperson von statten geht, ka.

[LBJ]

http://www.noe-gestalten.at/aktuelles/augen_auf_vorm_grundstueckskauf_einleitung.htm

 

http://mein-bau.com/webbox/upload/uploads/Checkliste%20Grundstueckskauf.XLS

 

http://www.umweltbundesamt.at/umweltschutz/altlasten/verzeichnisse/ ..... sehr interessant! ... gibt mehr Altlastgebiete in Österreich als ich dachte!!!

[hubschraufer]

...soweit ich weiß ist NoDoc hier im board der fachjurist...

 

http://www.vertragsbegleiter.at

[kupi]

hab mir grad den altlastenatlas angesehen und eine mir bekannte ehemalige riesengroße müllhalde nicht gefunden. heute wächst feinster mais drauf - eigentlich grauslich.

 

zu deiner rechtlichen frage ein tipp von mir als ehemaliger häuslbauer:

da du wahrscheinlich auch einmal eine hütte draufstellen wirst, nimm dir eine gscheite rechtsschutzversicherung. kannst dann quasi gratis immer infos bei einem ra einholen. für diesen fall dürfts zu spät sein, da ca. drei monate "wartezeit" bei der versicherung.

jedoch würde ich hier nicht auf den rat eines ra verzichten bzw. den vertrag mit dieser klausel sicher nicht unterschreiben.

[Siegfried]

Aus der eigenen Erfahrung (öffentl. Dienst) kann ich dir nur raten, den Vertrag von einem Anwalt prüfen zu lassen.

 

Grundsätzlich kannst du davon ausgehen, dass der Vertrag sicher NICHT zugunsten des Kaufinteressenten ist sondern eher anders herum.

 

Im konkreten Fall bedeutet auch die Geschichte mit den Altlasten nicht, dass, wenn das Grundstück nicht im Altlastenatlas aufscheint, es auch altlastenfrei ist.

 

Der Atlas basiert weitgehend auf Angaben und Meldungen von Personen und öffentlichen Einrichtungen, wo Müllablagerungen und so´n Zeugs gemacht wurden; da ist niemand mit der Sonde übers Land gelaufen und hat geschaut, wo´s was haben könnte.

 

...daher sicher alles andere als vollständig dieser Atlas.

 

Wenn du da sichergehen willst, musst du eine Baugrunduntersuchung (Baggerschürfe mit Eluatuntersuchungen) machen lassen;

 

Kostet zwar nicht die Welt, ist aber auch nicht ganz billig und sollte eigentlich im Vorfeld schon von der Gemeinde (wegen der Seriosität) vorgenommen worden sein.

 

Da kommst sonst schneller in Teufels Küche als du willst. Daher seh ich speziell diese Klausel kritisch.

[a73]

Formulierungen sind nicht unüblich.

Bzgl. Altlasten kann man in den Verdachtsflächenkataster Einsicht nehmen. Und Erkundigungen in der Nachbarschaft helfen auch oft weiter.

 

Entbindung vom Bankgeheimnis erscheint mir aber überzogen. Derartiges hab ich auch noch nie in Kaufverträgen/Vollmachten gesehen. Sehe auch nicht wirklich einen Sinn darin.

 

Honorar hängt vom Kaufpreis ab. Aber jedenfalls vorher ausmachen, weil Abrechnung nach NTG wird sicher teuer.

 

Ahja, und Rechtsschutzversicherung hilft auch nur bedingt. Streitigkeiten aus der Errichtung/Umbau von Gebäuden ist vom Versicherungsschutz meist ausgenommen. Sog. "Bauherrenklausel".

[texx]

ich danke allen für die anmerkungen!

[mountainmartin]

Hallo Tex,

informiere Dich vor Baggerungsarbeiten gut über unterirdisch verlegte Leitungen: telekom, strom, gas, Fernsehen, Wasser, Kanal, Fernwärme bei den jeweiligen Leitungsbetreibern,... uns hat´s da nämlich saublöd erwischt, obwohl wir uns erkundigt haben...

[harZen]

hi,

 

grundsätzlich ist ja schon fast alles beantwortet.

 

lbj excel ist schon fast eine vollständige checkliste für den kauf einer immobilie.

zusätzlich würde ich einblick in den flächenwidmungsplan nehmen (hängt auf der gemeinde auf) --> wo geht die gemeinde entwicklung hin? gibt es vorbehaltsflächen für infrastrukturelle bauten welche dein grundstück bzw grundstück in der näheren umgebung betreffen (strassenbau, leitungsbau, hochwassergebiete??.....).

 

ausserdem

welche monetären belastungen weist das grundstück? aufschliessung (strassen) kanal wasser alles bezahlt oder gibt es hier noch offene belastungen.

grundbuchsauszug: C-blatt (Lastenblatt) durch einen ra prüfen/erklären lassen.

 

auch sollte ein notar neutral handeln (im unterschied zum rechtswanwalt)

da du aber mit dem KV nicht zufrieden bist und wie ich herauslese keine erfahrung im immobilienerwerb hast, würde ich mir unbedingt einen ra nehmen.

 

kosten: alle kosten (ausnahme steuern) sind verhandelbar. kaufpreis, berater, makler, notar, ra.... unbedingt im vorfeld verhandeln. kann sich ganz schön rechnen.

[el presidente]

Frage: Willst Dir eine rechtsfreundliche Vertretung ersparen? Dann sparst aber am falschen Ende. Wennst das alles offensichtlich aus der Hosentasche raus zahlen kannst, dann leg noch ein bisserl was drauf, hol Dir einen ordentlichen Anwalt und lass Dir hier nicht irgendwelche Vorschläge geben, die eventuell auf Hören-Sagen beruhen.

:f:

[soulman]

i sog da oans:

in zerscht musst min burgamasta sauffm geh,

und zoin muasst du.

daun muasst auf olle zötfestn in da umgebung geh

und mit olle weiber vo die gmoarät fest tanzn

und nocha an d' sektbar geh.

daun muasst fir d' tombola urndtlich wos spendn (mei tipp: an fernzen, die flochn...woasst eh...).

wannst daun von tanzn durschtig bist, muasst die gmoarät -de mid dena eahnare weiber wosd grod tanzt host - auf a bier eilodn

und sogn wos des fir a freid woar mid so ana feschn frau tanzn.

aa wanns schiach is wia a ausbrodanes schwartl!

guad is aa wannst an jedn sunndog in kirchn gehst.

des kimmt auf an dorf guad au. bsundas ban herr pfoarra und die ötan weiber. und die hom in an dorf mehr z' redn ois wosd glaubst!

wannst daun an an sunndog nochmittog aufn fuassboibloz gehst

und fest fir d' eiganan leit schreist, bist bsundas guad aug'schrim!

wann daun bei an festl no die blosmusik spüüt,

warats guad wannst in da erschtn reih sitzt und fest mitposcht.

fois wida amoi wer ausn dorf stirbt, warats schee wannst aa auf d' leich gehst.

ma muass den dodn jo ned kennt hom, es is nur wegn da anteilnahme.

und fest blazn muasst. wannst ned kaunnst, muasst ins toschntiachl an zwifl eine tuan...daun geht des wia gschmiert.

des und des mit da blosmusik, san zwaa echte geheimtipps!

 

und erscht daun, wannst des ois durch host, daun erscht kaunnst min papierkriag aufaunga!

 

und ned vagessn:

feiawehr-ball, silvester-ball, verschönerungsvereins-ball, kirtag, zötfestln olla oart, maibam aufstöön, blosmusik-fest, weintaufe, geburtstog vom herr pfoarra, hotter-wanderung, hubertus kapöön eiweichn usw. ...ois wichtige termine und wannst nur oan oanzichn vasamst wird des min baun nix!

[NoDoc]

 

auch sollte ein notar neutral handeln (im unterschied zum rechtswanwalt)

 

Es kommt nicht auf den Beruf an, sondern auf das Auftragsverhältnis. Notar udn Anwalt, die im beiderseitigen Interesse einen KV errichten, schulden damit beiden Parteien einen ausgewogenen und fairen Vertrag samt Abwicklung. Soll Notar/RA nur im Interesse einer Partei tätig werden, so hat er darauf unmissverständlich hinzuweisen, widrigenfalls er der benachteiligten Partei schadenersatzpflichtig würde.

 

Wie "neutral" z.B. ein Notar arbeitete, kann man hier nachlesen:

 

http://www.ist-das-pfusch.info

 

Dessen "neutraler" Einsatz für die Interessen der Verkäuferin war mit Schuld an einem Disaster. Und jetzt sind er und die Verkäuferin im Konkurs (und er hoffentlich auch bald im Häfn...)

 

Und ja, ich bin RA

 

Matsch Gatsch

Michael

[harZen]

@nodoc: alles klar. thx für die richtigstellung.

 

was ich meinte aber nicht klar herausgekommen ist:

wenn ich als käufer die treuhänderische abwicklung sowie vertragserrichtgung vom notar/ra des verkäufers mitübernehme, würde ich mir natürlich auf alle fälle den vertrag von einer eigenen rechtsvertretung prüfen lassen.

[Randolph_Carter]

Hallo Texx,

 

Wie schon erwähnt - Geh abends ins Wirtshaus, red mit den Bauern, dem örtlichen Heimatforscher oder dem Pfarrer (oder frag den Pfarrer nach dem heimatkundler...) was auf diesem Grundstück schon alles geschehen ist oder was da früher los war. Wenn Du Dich interessiert zeigst, wissen die allerlei ...

 

Wenn die Gemeinde laut Vertrag nicht für "Altlasten und Kontaminierungen" auf dem Grundstück haftet, dann könnte sie mehr wissen als Dir lieb ist.

 

Es gibt eine menge alter Bombentrichter, Schütten und Pferdetränken wo man früher vom Altölfass über Autos bis zur toten Sau alles hineingeworfen hat um es dann zuzuschütten!

 

Schau mal hier, was es alles gibt: http://www.energiesparhaus.at/denkwerkstatt/allgemein_a.asp?Thread=14984

 

LG

Randolph