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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Wunschgrundstück gefunden - und jetzt?



gif0061
08-07-2015, 09:23
Hallo,
haben nach nicht allzulanger Suche ein bzw. unser Wunschgrundstück gefunden.
Besitzer ist ein Privater, den uns die Gemeinde, bei der wir primär angerufen haben, vermittelt hat.

Wir sollen wir jetzt weiter vorgehen? Wer weiß was bzw. wer hat all die schriftlichen Sachen (Bauklasse, Bebauungsplan, Bauzwang, Bebauungsvorschriften, Grundbuch, Flächenwidmungsplan, Notar...)

Welche Kosten gibt es abgesehen vom Grundstück? Was hat mit der Grunderwerbssteuer auf sich, kommt die noch dazu? Müssen Aufschließungskosten bzw. Anschlusskosten sofort bei der Gemeinde nach Erwerb bezahlt werden?

Kredit wird keiner benötigt, zumindest mit dem Thema muss ich mich NOCH nicht beschäftigen ;)

Sorry, ich weiß, das ist ein sehr umfangreiches Thema, bin aber für alle Hinweise und Tips dankbar, die ich selbst weiter recherchieren kann.

lg

hermes
08-07-2015, 09:40
geh zu einem notar, den brauchst du ohnehin und der weiß das alles.
bauklasse, bebauungsplan usw. bekommst du vom bauamt der gemeinde.
Grunderwerbsteuer kommt extra dazu, im nachhinein.

Reini Hörmann
08-07-2015, 09:41
https://www.wko.at/Content.Node/Service/Umwelt-und-Energie/Betriebsanlagen/Anlagengenehmigungen/noe/Flaechenwidmungen_Baurechtsskriptum_200908.pdf

MalcolmX
08-07-2015, 10:05
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210150.html
Hier steht einiges... Aufschliessungskosten hängt von Grundstücklage und Gemeinde ab, abenso Infos zu Bebauung, Bauvorschriften etc... da ist die Gemeinde dein Ansprechpartner...

gif0061
08-07-2015, 10:42
Noch was zu den kosten:
Zum leichteren rechnen angenommen das Grundstück kostet 100.000 €, kommen da noch
3% Grunderwerbssteuer
1% grundbucheintrag und
1% notarkosten dazu?

Stimmt das ungefähr?

Siegfried
08-07-2015, 10:45
Über die erwartbaren Kosten usw. kann dir am besten ein Notar Auskunft geben.
Ich würde mich relativ zeitnah um einen Rechtsbeistand kümmern, der dich da durch begleitet, denn ganz ohne ist das nicht.

MalcolmX
08-07-2015, 10:56
Noch was zu den kosten:
Zum leichteren rechnen angenommen das Grundstück kostet 100.000 €, kommen da noch
3% Grunderwerbssteuer
1% grundbucheintrag und
1% notarkosten dazu?

Stimmt das ungefähr?
Grundbucheintrag ist bissl mehr als 1%, und falls du einen Kredit ins Grundbuch einträgst, zahlst du nochmal.
10% Nebenkosten sind eine Daumenregel, Aufschliessungskosten sind auch schnell einmal 20-30k€ je nach Lage usw.

bs99
08-07-2015, 11:26
Notariatsgebühren sind im Übrigen verhandelbar...

Wenn Du auch einen Hausbau planst, würde ich mich ruckzuck mit den Rahmenbedingungen wie Gebühren, Steuern, Bau/Bebauungsvorschriften, Finanzierungsmöglichkeiten etc. auseinandersetzen.

Wenn Du niemand vertrauenswürdigen hast den Du dafür bezahlen kannst/willst, erspart Dir das eine Menge Geld und Nerven.
Das ist ein guter Startpunkt für Recherchen:
https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/immobilien-und-grundstuecke.html
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/230/Seite.2300100.html

MalcolmX
08-07-2015, 14:33
Witzig find ich noch, dass man erst ein Grundstück sucht bzw. aussucht und sich dann Gedanken über die Nebenkosten macht...

Ob überhaupt ein Kanalanschluss usw. möglich ist, darüber habt ihr euch schon erkundigt?

CoFFeeCup
08-07-2015, 14:37
Wenn du auch finanzieren musst, rechne mit 11%-13% Nebenkosten.

EDIT: ah du ersparst dir den Makler, bitte 3,6% von obigen abziehen :)

NoDoc
08-07-2015, 15:19
3,5% Grunderwerbsteuer
1,1% Eintragungsgebühr
Bei Krediteintragung noch 1,2% Eintragungsgebühr von der Hypotheksumme + Kosten der Bank
Vertragserrichtungs- und Abwicklungskosten (zumindest bei mir) bei Kaufpreis € 100.000,-- 1.750,-- (inkl. Ust. Beglaubigung, Treuhandschaft, Gerichtsgebühr und sämtliche "Nebengeräusche")

lG

Michael
www.grupo.at

gif0061
08-07-2015, 15:33
schauts her - so würds ausschaun - meins wäre das mit den 718m²
Leitungen muss ich nochmal dezidiert nachfragen - scheinen aber gelegt zu sein, oder?
dieses BW-A17, wisst ihr was das heißt? nämlich die zahl 17 vor allem

167833

miki9
08-07-2015, 15:48
Schnell mal gegoogelt:

Darstellung im Flächenwidmungsplan:
Man erkennt eine Aufschließungszone daran, dass im Flächenwidmungsplan nach der Buchstabensignatur
für das Bauland (zum Beispiel BW für Bauland-Wohngebiet) nach einem Bindestrich der Großbuchstabe A
folgt (z.B. BW-A); gibt es mehrere Aufschließungszonen, werden diese nummeriert (beispielsweise BW-A 13).
Achtung: Nicht verwechseln!
Der Kleinbuchstabe a im Zusammenhang mit einer Baulandwidmung (BW-a) regelt die Einwohnerdichte
je Hektar.
Wirkungen:
Aufschließungszonen bewirken, dass Grundstücke vorerst nicht zum Bauplatz erklärt, keine Baubewilligungen
erteilt und auch die Grundstücksgrenzen nicht verändert1 werden dürfen. Dies ist erst möglich,
wenn nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen der Gemeinderat durch einen Beschluss die Aufschließungszone
frei gibt.
Diese Voraussetzungen („Freigabebedingungen“) legt der Gemeinderat per Verordnung gleichzeitig mit
der Widmung der Bauland-Aufschließungszone fest. Die Freigabebedingungen müssen sachgerecht sein und
können im Verordnungstext nachgelesen werden. Mitunter (bei neuen Flächenwidmungsplänen immer) sind
sie auch in der Planlegende enthalten.

miki9
08-07-2015, 15:57
Wasserleitung und Kanal sind im Plan eingezeichnet.

gif0061
08-07-2015, 21:23
Wasserleitung und Kanal sind im Plan eingezeichnet.


d.h., primäre aufschließungstätigkeiten sind schon gemacht worden, oder?

handelt es sich bei diesem plan um den sogenannten Flächenwidmungsplan?

miki9
08-07-2015, 21:32
Heißt das, du hast das Grundstück noch gar nicht vor Ort gesehen? Wäre für mich der erste Schritt auf dem Weg zu einer Kaufentscheidung. Dann siehst du auch gleich, wie weit sie mit der Aufschließung sind.*

gif0061
08-07-2015, 21:46
Heißt das, du hast das Grundstück noch gar nicht vor Ort gesehen? Wäre für mich der erste Schritt auf dem Weg zu einer Kaufentscheidung. Dann siehst du auch gleich, wie weit sie mit der Aufschließung sind.*

doch doch, war schon dort, allerdings hab ich (noch nicht) auf etwige kanäle oder kanaldeckel geschaut, werd ich das nächste mal machen! was ich nur gesehen habe, dass aus jedem grundstück ein recht dicker schwarzer schlauch ca. 1.5m aus dem boden herausragt, was auch immer das ist...

miki9
08-07-2015, 21:59
Dann würde ich sagen, dass die Grundstücke aufgeschlossen sind, aber das klärst du am besten mit der Gemeinde. Das ist nicht der Flächenwidmungsplan, aber er enthält die wesentlichen Informationen daraus. Nämlich die Widmung Bauland Wohnen

upn72
08-07-2015, 23:12
Achtung, nur weil das Grundstück bereits "aufgeschlossen" ist, bedeutet das noch lage nicht, dass es zusätzlich zum Kaufpreis zu keinen Gebühren kommt. Das heißt dann eben Aufschließungsgebühr und kann durchaus ausßerhalb des eigentlichen Grunderwerbs schlagend werden. Aber ich gehe ja davon aus, dass du dir den Kaufvertrag genau durchliest bevor du diesen unterschreibst.

Ab mit dir zum Notar! Einen Treuhänder (Treuhandkonto) wirst du ja auch brauchen, oder ist es bei euch üblich, den Kaufpreis in bar zu übergeben :D

der Markus
09-07-2015, 07:07
d.h., primäre aufschließungstätigkeiten sind schon gemacht worden, oder?

handelt es sich bei diesem plan um den sogenannten Flächenwidmungsplan?

Nein tut es nicht. Was Du da gepostet hat ist der so genannte Teilungsplan. Ein großes Grundstück (in dem Fall Schwarz) wird in mehrere Bebauungsfäähige zerteilt (rote Grenzen). SWK und WL sind Bruan und Blau eingezeichnet, das sieht für mich aber nach einer Projektierung aus. Aus dem Plan kann man nicht lesen ob das schon vorhanden ist. Und wie schon wer richtig erläutert hat heißt das Vorhandensein der LEitungen nicht, dass keine Aufschließungsgebühr mehr anfällt. Wer sollte denn die Gebühr schon bezahlt haben, wenn die Grundstücke frisch geteilt werden?

der Markus
09-07-2015, 07:18
Im Anhang ein Auszug aus dem NÖ Atlas, wie es dort derzeit aussieht. Der NÖ Atlas ist zwar nicht immer gang up-to Date (vgl. Stichtag DKM usw.) aber die Grenzen zeigen, dass es noch ein ungeteiltes Grundstück sein dürfte.167837

EDIT: Schöne Gegend hast Du Dir ausgesucht.

andyb
09-07-2015, 07:27
Der schwarze Schlauch dürfte die Wasserleitung sein...
Aufschließungskosten kommen normalerweise dazu (Wasser, Kanal, verkehrsfläche) .. Ist dann ja auch von der Größe des Hauses abhängig...(war zumindest bei mir so)

MalcolmX
09-07-2015, 07:45
Der schwarze Schlauch dürfte die Wasserleitung sein...


Oder ein Lehrrohr für die Stromzufuhr... Wasser ist ja zumeist blau oder hat einen blauen Streifen, wenn in PE-HD ausgeführt...

Siegfried
09-07-2015, 08:13
Der abgebildete Plan ist ein Katasterplanauszug. Das ist im Grunde nichts anderes als eine maßstabsgetreue Abbildung dessen, was man in der Natur (noch?) nicht sieht.
Es ist nichtmal ein Bebauungsplan, geschweigedenn ein Flächenwidmungsplan.

Der Plan enthält die Informationen über die Ausgestaltung und die Lage der ersten Versorgungsleitungen.

der Markus
09-07-2015, 08:25
Der abgebildete Plan ist ein Katasterplanauszug.

Solange die Striche noch rot sind und da noch so eingekreiste Zahlen unter den Grundstücksnummern stehen ist das KEIN Katastersauzug. Das ist ein Teilungsplan oder ein Entwurf für einen Teilungsplan. Wäre es ein Kataster wäre es ja (gemeinsam mit der GDB) schon Rechtsstand.

ekos1
10-07-2015, 18:10
Was alles passieren kann wird dir hier deutlich gemacht ( also vorher sich über alles schlau machen )

https://youtu.be/3nKhRcqFclc

Mr.Radical
10-07-2015, 18:12
Zu kosten kann ich nichts sagen, aber vl solltest du auch mal einen Blick in den Altlastenkataster werfen. Garantie hat man zwar keine, aber die Erschließungsquote ist schon recht hoch.

http://www.umweltbundesamt.at/umweltsituation/altlasten/

gif0061
20-07-2015, 09:22
wie ist das dann: wann und an wen zahlt man die grunderwerbssteuer? direkt mit dem kauf des grundstücks an den privaten?
oder geht das dann über den Notar? wie lang hat man zeit, um die grunderwerbssteuer zu begleichen?

lg

Siegfried
20-07-2015, 09:30
https://www.wko.at/Content.Node/Service/Steuern/Weitere-Steuern-und-Abgaben/Sonstige-Abgaben/weitere_Grunderwerbsteuer.pdf

Du kriegst ein Brieferl mit Kostenaufstellung, Vorschreibung und Erlagschein. Von wem der kommt, hab ich grad vergessen ;) ;)

NoNick
20-07-2015, 12:44
Vom vertragserichter, meist also Notar, solange die nicht bezahlt ist, erfolgt auch kein Eintrag ins Grundbuch (gilt auch für den Kaufpreis)-> aufsandungserklärung
Die, verhandelbaren, gebühren würde ich mir aus Sicherheitsgründen immer leisten

gif0061
28-07-2015, 21:03
OK, danke. Jetzt habe ich einen mMn sehr stimmigen vorvertrag vorliegen.

Das was mich nur stutzig macht, ist, dass die grunderwerbssteuer und eintragungsgebühr vor vertragsunterfertigung freihändig erlegt werden müssen. Ich habe gedacht, grunderwerbssteuer treibt das finanzamt Wochen später gesondert von mir ein.

Der grundstücksgesamtkaufpreis wird bis 14 Tage nach Kauf gefordert.

g-rider
28-07-2015, 21:20
Der Notar haftet dafür, dass die obigen Steuern an das Finanzamt/Grundbuchsgericht abgeführt werden (da gab's eine Reform), daher auch die Vorableistung deinerseits.

gif0061
28-07-2015, 21:52
Der Notar haftet dafür, dass die obigen Steuern an das Finanzamt/Grundbuchsgericht abgeführt werden (da gab's eine Reform), daher auch die Vorableistung deinerseits.

D.h. alles rechtens, oder

NoNick
29-07-2015, 06:22
Die Berechnung erfolgt auch über den Notar. Mein Post von letzter Woche diesbezüglich ist leider verschwunden, daher nochmals kurz:
der Notar hebt von die sämtliche, mit dem Kauf in Verbindung stehenden euros ein und gibt diese weiter. Im gleichen Atemzug wirst du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen (aufsandungserklärung), was nicht unwichtig ist ;-)
Ohne Notar könnte das zu deinen Lasten in die Hose gehen ;-)

viel Spaß mit dem neuen Projekt :-)

CoFFeeCup
29-07-2015, 21:07
Kurzer Anruf bei der Kammer und du weist ob er Notar/Antwalt OK ist.

Kein Notar würde sich bei den Beträgen etwas zuschulden kommen lassen.
Eintragungsgebühr und Grunderwerbssteuer muss der Treuhänder abführen.



Ich würde den Kauf nur über einen Treuhänder abwickeln, der gibt das Geld erst frei wenn alle Bedingungen die im Kaufvertrag sind erfüllt sind. Und haftet auch dafür.

der Markus
29-07-2015, 21:13
Kurzer Anruf bei der Kammer und du weist ob er Notar/Antwalt OK ist.

Kein Notar würde sich bei den Beträgen etwas zuschulden kommen lassen.
Eintragungsgebühr und Grunderwerbssteuer muss der Treuhänder abführen.



Ich würde den Kauf nur über einen Treuhänder abwickeln, der gibt das Geld erst frei wenn alle Bedingungen die im Kaufvertrag sind erfüllt sind. Und haftet auch dafür.

Wenn der Verkäufer ein Privater ich würde ich auch immer mit einem Treuhänder arbeiten, wenn die Grundstücke von der Gemeinde verkauft werden dann ist ein Treuhänder wie Hosenträger und Gürtel gleichzeitig. Das kann sich eine Gemeinde nicht leisten, da wen über den Tisch zu ziehen. Um die paar %, die der Treuhänder einstreift lässt sich halt auch schon was bauen oder ein schönes Radl kaufen.

g-rider
29-07-2015, 23:21
Als ob sich ein Kauf ohne Notar bzw. Rechtsanwalt bewerkstelligen ließe... DIE Diskussion stellt sich gar nicht.

gif0061
30-07-2015, 21:40
Im mail des Anwalts steht ...€ zuzüglich 20% ust und barauslagen.

Dass ich eben noch 20% dazurechnen muss weiß ich, aber was bedeuten barauslagen?

der Markus
30-07-2015, 21:47
Im mail des Anwalts steht ...€ zuzüglich 20% ust und barauslagen.

Dass ich eben noch 20% dazurechnen muss weiß ich, aber was bedeuten barauslagen?

Die Stempelmarke war die klassische Barauslage. Jetzt so Dinge wie Porto etc.

der Markus
30-07-2015, 21:48
Als ob sich ein Kauf ohne Notar bzw. Rechtsanwalt bewerkstelligen ließe... DIE Diskussion stellt sich gar nicht.

Nicht Notar oder Anwalt war gemeint sondern Treuhänder. Das ist schon was anderes!

g-rider
30-07-2015, 21:52
Die fungieren ja als Treuhänder!!!

newbie00
30-07-2015, 21:59
Die Stempelmarke war die klassische Barauslage. Jetzt so Dinge wie Porto etc.

D.h. barauslagen sind verglichen mit Grundkosten, Anwaltskosten, grunderwerbssteuer absolute peanuts

gif0061
30-07-2015, 22:12
D.h. barauslagen sind verglichen mit Grundkosten, Anwaltskosten, grunderwerbssteuer absolute peanuts

Reden wir von ein paar hundertern oder wie? Hab grad gelesen, auch die barauslagen steigen mit der Gesamtsumme...

der Markus
30-07-2015, 22:58
Die fungieren ja als Treuhänder!!!

Ja Treuhänder sind immer Notare oder Rechtsanwälte. Aber die Treuhandsache ist eine Option und kein Zwang. Das ist ein Service den man in Anspruch nehmen KANN. Zwingen kann Dich keiner einen Treuhänder zu nehmen. Aber stimmt schon beim Kauf wird zwingend ein Notar und (d)ein Anwalt dabei sein.

der Markus
30-07-2015, 23:01
Reden wir von ein paar hundertern oder wie? Hab grad gelesen, auch die barauslagen steigen mit der Gesamtsumme...


Soweit ich mich erinnere war bei meinem letzten Liegenschaftskauf unter Anderem die Kopiererei vom Vertrag eine Barauslage. Die Beglaubigung meiner Unterschrift auch. Geh doch einfach von ca. 10 % Vom Kaufpreis als Nebenkosten aus. Da ist ziemlich alles dabei, Treuhänder wahrscheinlich nicht.